Pronajímáte byt? Nezapomeňte na vyúčtování záloh na služby

Psluzbyři sepisování nájemní smlouvy je dobré myslet nejen na výši nájemného, ale taky na částku, kterou bude nájemník hradit zálohy na služby spojené s užíváním bytu. Zatímco dohodnutá částka nájemného je pevná a náleží celá pronajímateli, za služby se platí formou záloh, které je v případě potřeby možné jednostranně změnit. Majitel bytu má povinnost svým nájemníkům skutečné náklady na služby řádně vyúčtovat.

Existují služby, které lze převést na nájemníka a o jejich vyúčtování se nestarat. Přepsat elektřinu a plyn na nového odběratele je praktické i z jiných důvodů. Majitel bytu nemusí řešit, jestli spotřeba odpovídá výši placených záloh a obávat se, jak z nájemníka bude vymáhat případné vysoké nedoplatky. Další služby ale převést na faktického uživatele bytu nejdou, přestože je využívá a platit se musí. Jedná se především o:

  • vodné a stočné,
  • dodávky tepla,
  • odvoz komunálního odpadu,
  • služby spojené s užíváním společných prostor (osvětlení, úklid, výtah…).

V některých nájemních smlouvách podrobný rozpis všech služeb zajišťovaných pronajímatelem ani způsob vyúčtování záloh není. Smluvní strany si vystačí i s pouhou dohodou o výši záloh za služby spojené s užíváním pronajatého bytu. Taková smlouva samozřejmě platí. Povinnosti služby vyúčtovat a vyrovnat případný (ne)doplatek ale ani jednu ze smluvních stran nezbavuje. Při absenci podobných ujednání přímo ve smlouvě tuto povinnost upravuje zákon.

Jedinou výjimkou, kdy pronajímatel vyúčtování služeb dodávat nemusí, jsou tzv. paušální platby. Zákon umožňuje částku nájemného a služeb sloučit do jedné paušální platby, na které se musí obě strany písemně dohodnout.  V takovém případě platí, že se platby za poskytované služby nevyúčtovávají. Tuto dohodu mezi nájemníkem a pronajímatelem je výhodné uzavřít pouze u nájemních smluv na dobu kratší než 24 měsíců. U delších nájmů totiž do paušální platby nejde zahrnout platbu za dodávku tepla, vody, odvádění odpadní vody a centralizované poskytování teplé vody.

Vyúčtování záloh

Pokud jste si ve smlouvě nedomluvili něco jiného, vyúčtování služeb musí proběhnout nejpozději do čtyř měsíců po konci zúčtovacího období. Musí obsahovat skutečnou výši nákladů na jednotlivé poskytnuté služby i výši přijatých záloh a měl by být pronajímatelem vypracován v takové podobě, aby byly zřejmé a kontrolovatelné případné rozdíly. Další čtyři měsíce pak zákon ukládá na vyrovnání případných doplatků nebo přeplatků.

Nájemce má právo požadovat všechny doklady, podle kterých bylo vyúčtování služeb provedeno. Žádost musí být písemná a lhůta na doložení všech nákladů je pět měsíců po konci zúčtovacího období. Pokud se nájemci ve vyúčtování nebo v doložených dokladech něco nepozdává, může podat proti vyúčtování námitku. Učinit tak může nejpozději do třiceti dnů od okamžiku, kdy vyúčtování nebo doklady obdržel. Dalších třicet dnů má potom pronajímatel, aby uplatněnou námitku vyřídil.

Pro případ, že jedna ze stran čeká na doplatek/přeplatek za služby marně, má věřitel ze zákona nárok na úrok z prodlení. Jeho výši stanovuje nařízení vlády a úroková sazba je vázána na repo sazbu České národní banky, ke které se přičítá osm procentních bodů.  Tato sazba je oficiálně vyhlašována ve věstníku ČNB, její aktuální výši si tedy můžete vždy ověřit v něm. Úrok z prodlení se začíná počítat hned prvním dnem po splatnosti doplatku nebo přeplatku.

Pokud ve stanovené lhůtě k vyúčtování nedojde, zákon také počítá s pokutou ve výši 50 kč za den prodlení při neplnění nepeněžních povinností. To znamená nárok na 50 korun pro nájemce za každý den prodlení s nedoručením řádného vyúčtování.


Komentáře 27

  • Vlastimil

    říká:

    Dobrý den. 2.9.2022

    Chci se optat a dostat odpověd´na můj e-mail. Jde mi o toto.
    za 1/ Bydlíme s manželkou v podnájmu družstevního domu o 6ti bytových jednotkách. Řádně platíme nájemné a i poplatky za vodné stočné. Jsme tu od roku 2016 a asi od roku 2018 jsme nedostali faktury za vyůčtování vody / kde platíme zálohy za vodné stočné 1.500,- kč. měsíčně, které nejsou když nám ještě byla poslána faktura ani zapsána ona výše záloh/ a ani o rok později ani přeplatky. A to nemluvím o tom, že když ze začátku faktury přišly , tak až okolo prosince, což vím, že mělo přijít nejpozději do koce dubna. Slyšeli jsme o tom, že prý Provozovatelka, která má onen byt na strost není povinna nám údajný přeplatek vyplácet. Je to pravda ? A co s fakturama, které nám dosud nepřišly za roky 2018,2019, 2020,2021 a ani za 2022???
    za 2/ Spočátku s náma držela asi od 2016 až 2019 e-mailový kontakt nebo telefonický, kdy poměrně rychle s námi komunikovala. Až mi na mojí několikráte upozrnění a doprošování o zaslání faktur za vodu od roku 2018 až po nynější rok 2022, byla mi poslána odpověd´, že neví o co mi jde a at´ jsem tomu rád. No a pak mi napsala abych si laskavě srovnal svoje priority. Manželka jí kolikrát poté volala několikráté ji byla dána odpověd´ , že jak bude moc hned zavolá a marně. Tak si na ní počkala při jejich pravidelných družstevních schůzích před barákem a tam bylo manželce několikrát opětovně řečeno, že bud´nyní nemá čas a nebo jindy zase , že se ozve. A opět marně.!
    Já jsem po marných e-mailech na její adresu nedostal žádnou odezvu a tak nyní jí se nesnažím posílat e-maily.
    za 3/ Máme tu již třetí rok problém s kotlem ke kterému byl přistaven i bojlér asi 120 l . Ten kotel se jmenuje BUDERUS a tak i onen bojlér. Skotle jdou do odpadu 3 vývody s toho jeden s bojleru od pojistného ventilu, který již 2 a půl roku propouští vodu, kde se tam zacpe jakousi kuličkou v tzv.syfonu do kterého jdou ony 3 vývody a na to nám pak ten syfon přetejká a tím jelikož jsme byli oba bud´v práci nebo jsme spaly tekla voda na podlahu /respektive pod plovoucí pdlahu/ . Jelikož na volání k provozovatelce nám to ani nezvedala, tak jsem alespoń tu hadici co jde od poj.ventilu dal do 10 l. hrnce, který vylejvám plný 3×denně. Kdo bude platit onu vyteklou vodu???
    A to není jenom tento problém na záchodě nejde ventilátor, také už 2 roky a jiné problémy, které si nyní nevzpomenu. Porad´te co máme dělat nebo na koho se máme obrátit aby jsme dostali nejenom vyrovnání, ale i všecky faktury a i všecky opravy byly odstraněny včetně proplacení odteklé a tím i vylité zbytečně vody !!! Myslím
    že i ta podlaha plovoucí asi taky trpí a bude se možná sní něco udělat. Nechápu její nezájem o nás. Nyní už ted´ platíme necelých 17.000,-kč za nájem bytu 2+1 55m2. a to i s 1.500,-kč. zálohou za vodné stočné. Což nemáme na to abychom si sami pozvali opraváře na jakoukoliv opravu, hlavně toho kotle /čily výměnu pravděpodobně poj ventilu/. A navíc se vše tak zdražilo. To se prosí nedá takhle zvládat. Prostě na ty opraváře nemáme. Potřebujeme proto kladné řešení , jak dál…… S pozdravem a přáním rychlé odpovědi Vlastimil…..
    P.s. Nezlobte se za dlouhý dopis, ale někomu jsem se musel postěžovat s přáním že se to konečně bude řešit. Už mi s toho jde hlava kolem a to bezesrandy.

  • jana

    říká:

    Dobry den, kazdy rok řádne platim vyučtovani a každy rok mam problem s majitelem bytu , aby mi byl vyplacen preplatek za vyučtovani, prvni vyzčtovani proběhlo v lednu (plyn) druhe v breznu (elektrika) a posledni v kvetnu (voda,topeni…..)
    snaha se majitelum dovolat je nemožna telefon nam nezvedaji, tak jsem poslala vyzvu k zaplaceni a predloženi vyučtovani (nekde jsem se docetla , že mam narok na zaplaceni prodleni za každy den 50kc)je to tak? jak s tim mam naložit pokud každe vyučtovani probehlo v jiny termin…a zda to tak opravdu je…a jeste by me zajimalo po jake dobe ,když majtele nereaguji na vyzvu k plneni vyučtovani, kdy a jak dale jednat.?.dekuji

  • Gabriela Melounová

    říká:

    Dobrý den. Letos mě v zaslaném vyúčtování překvapila položka: -200,- vystavení vyúčtování, korespondence. Nikdy predtim si tuto “sluzbu” majitel domu neuctoval, neni ani nikde uvedena v podminkach smlouvy. Ma narok tuto polozku majitel uctovat?? Vyuctovani neni jeho sluzba ale povinnost a 200,- za “korespondenci” mi prijde trochu prehnané. O jaký predpis se jeho nárok opírá?? Dekuji za odpověď.

  • Lenka Rienerova

    říká:

    Dobry den,bydlim v najmu od poloviny 6/19.Letos bylo vyuctovani za sluzby (teplo,Vodafone).Uctovaci obdobi maji leden-prosinec.Majitel bytu,soukroma osoba,mi nechce ukazat vyuctovani,a ani vratit pripadny advekatni preplatek.Je az arogantni a stale tvrdi,ze preplatek tam je.Nevi Jak to ma udelat,ze tam nebydlim cely rok,ze mi nezaplati ani korunu.Mam dotaz,jak se tato situaci diva zakon,ma povinost majitel mi ukazat vyuctovani a vyplatit advekatni preplatek,nebo ma pravdu majitel,ze pokud tam nebydlim cely rok nemusi mi preplatek vyplacet.Ale ja vim,ze tam byl 6000.00kc preplatek.Co mam delat,ja potrebuji potvrzeni o vyuctovani na prispevek na bydleni.Dekuji za radu

  • René

    říká:

    Dobrý den chtěl jsem se zeptat jestli je povinen najemník předložit jakou spotřebu jsem měl a pokud bych mel přeplatek jestli je povinen mi ho vrátit děkuji davam inkaso ve výši 2000kč inkaso jen vodne stočné+plyn.Elektřinu mam na sebe. ja jen že za rok a pul mi nic nedal tak sem se chtěl na to zeptat děkuji

  • Jan

    říká:

    Nikdo neodepisuje na otázky, VŠE člověk musí sám hledat, proto trochu z mé zkušenosti. Revize platí majitelé bytů, nájemce platí to co je uvedené ve smlouvě a majitel ručí za bezpečnost i funkčnost bytu.
    Další odpověď, pokud je někdo v Insolvenci a dostane nedoplatek či jiný dluh, už není možné ho zahrnout do Insolvence, jelikož ta už proběhla a není možno po nabití moci zahrnout nové dluhy do insolvence. Dluhy před se automaticky smažou, nové dluhy d dlužník musí platit i úroky

  • Nadia

    říká:

    Dobrý den,
    tolik lidí potřebuje radu, stále píšou a odpovědi žádné. Taky mám stejný problém s vyúčtováním. Byla bych moc ráda, kdyby se oprávněný člověk ozval. N.

  • Stefanie

    říká:

    Dobry den chtela jsem se zeptat. Moje dcera je insolvenci z manzelem. Ted jim prislo dopatek vody ma se to odevzdat insolvencnimu zpravci? Predem dekuji

  • Eva

    říká:

    Dobry den,
    Dostaly jsme vyuctovani za rok 2018 a nesouhlasi v nem vyuctovani elektriky a to dosti znatelne ,můžete mi prosim poradit co s tim(nesouhlasi s tim skoro kazda rodina v dome),chci se ještě zeptat jestli si majitel muze urcit cenu za kw/h
    Dekuji Eva

  • Eva

    říká:

    Máme pronajatý byt již od roku 2012.Majitelka má zvláštní způsob vyúčtování,se kterým nesouhlasím.Platím měsíční zálohy.Za rok 2017 to bylo 12x6500korun,což je 78000korun.Z toho je 12×2000=24000 pro majitelku.Zůstává ji 54000 na služby SBD včetně příslušných poplatků- 3560 korun měsíčně a na spotřebu energie čezu dle předepsaných záloh.
    Ve výsledku jsme obdrželi vyúčtování z SBD s přeplatkem a přeplatek od čezu,zatím bez vyúčtování.Tyto přeplatky,které nám byly majitekou bytu zaslány, jsou ale pouze rozdílem mezi zálohou ,kterou majitelka zaplatila z našich peněz a skutečnou spotřebou.
    Částka 54000,která ji zůstala na zaplacení služeb nebyla nijak vyúčtovaná.
    Dle mého názoru,měla z částky 54000 určené na zaplacení služeb odečíst skutečnou spotřebu nákladů na bydlení a skutečné náklady na elektřinu.Zbytek je přeplatek a měl by být v plné výši vyplacen nájemníkovi.
    Platby probíhající mezi pronajímatelem a poskytovateli služeb jsou záležitostí pronajímatele.
    Mám pravdu,nebo je to jinak?Poradíte?

  • Košnářová

    říká:

    Bydlím v nájemním bytě, platím nájem 116,-m2 + služby a majitel nám dává do služeb i všechny revize: kotelna, rekuperace, výtah, spol.elektřina a další , to snad se dává SVJ . Myslím si že na to nemá nárok, když bydlím v nájemním bytě, kde si platím elektřinu, vodu , teplo,odpad, úklid domu a revize by měl platit majitel bytu. Děkuji za odpověď

  • Dobrý den,
    bydlím v podnájmu a mám bojler mimo prostory, které obývám. T.z. bojlér na uložený na konstrukci u stropu ve vedlejší kanceláři zakrytý stropními deskami, a jistící hadička je svedená do kanalizace. U bojleru se rozbil pojistný ventil, tudíž
    voda přímo odtékala do kanalizace, nikdo nemohl tuto skutečnost zjistit, což potvrdil i odborník. Tato skutečnost se začala
    řešit po několika měsících při zúčtování vodného což jsem sdělil, že v bytě 40 m2 nemohu spotřebovat přes 400 m3, pak se
    zjišťoval problém kde je závada, což bylo uvedeno na začátku. Nastal problém, kdo za tuto závadu může, odborník mi řekl,
    že já ne. Kdo tedy má zaplatit vodu, která vesele odtékala do kanalizace.

    Prosím o radu. Děkuji předem.

  • Adriana

    říká:

    Dobry den chci se zeptat když mi majitel pronajal byt ve kterem už nebydlim a platila jsem si jen elektriku a plyn sama jinak v najmu měl i vodu je možne abych mu podepisovala naky protokol nebo tak děkuji za odpověd

  • Andrea Fuziova

    říká:

    Dobrý den, měla bych dotaz.Bydlim b pronajatém bytě, bohužel jsem musela odejít z práce a tudíž jsem odkázána na sociální dávky, které mi nechcou dat poněvadž pán co mi pronajímá byt není ochotný mi dát rozpis služeb prý mám smůlu mi napsal,Prosím jak to mám řešit.dekuji

  • rpa01

    říká:

    Takže pokud pronajímatel neplní povinnost, lze jej žalobou o splnění povinnosti k provedení zúčtování za příslušný rok(y) přinutit. Je také stěžejní v rámci žaloby mít např. vhodně a správně sepsaný protokol o stavu měřidel za služby, o to důsledněji když to bylo u skončení nájmu či podnájmu. V obecné rovině, když tedy pronajímatel neplní svoji povinnost dle smlouvy, je tedy možnost jej soudní cestou obecně přinutit ke splnění.Není-li smluvní povinnost, řeší se pak zákonné povinnosti a ve zbytku lze se podívat i na zákonné hledisko dle zák. č. 67/2013. Soudní poplateku takové žaloby o splnění povinnosti je 2000Kč aktuálně, dle 549/1991sb, položka 4 odst.1 písm.c). Je však vhodné, a raději to doporučuji, dříve než se obrátíte na soud, aby nájemce vyzval a upozornil pronajímatele že má povinnost provést zůčtování za dotčené období… a že je s tím v prodlení (v podstatě jej upozorněte že jde i o předžalobní výzvu)(předžalobní výzva je z opatrnosti kvůli nekrácení nákladů řízení).

  • Chytilová

    říká:

    Dobrý den, pěkný článek,
    zajímala by mě odpověď na již dříve položený dotaz a to jak se provede vyúčtování pokud jako nájemníci končíme v nedokončeném zúčtovacím období a majitel měl na sebe i plyn včetně elektřiny. Kdy toto vyúčtování lze očekávat a aco je potřeba si zařídit před odevzdáním bytu ( odečtení měřáků tepla, vody atd.)?
    Děkuji

  • Ola

    říká:

    Dobrý den bydleli jsme s přítelem a našimi detmi v pronájmu v baracku.Majitel nám po roce sice ukazal vyúčtování elektřiny,ale nějak nám to nesedí …Baráček ve kterým jsme bydleli je hospoda kde majitel podnikal pak po letech podnikání nechal a hospodu pronajal nám na bydleni .Trvale bydliště tam měl i za nas co jsme tam bydleli…a teď k podstatě po vyuctovani,které nam ukázal jsme zjistili že elektřina byla nastavena na vysoký tarif pro podnikatele,ale to nám pri podpisu smlouvy neřekl ,protože měl zálohy psaný na sebe.V baráku nechal celý rok jet velký starý mrazák ,který byl namrazeny a celý rok jen říkal že si no odveze a že ho odpojí to bohužel neudělal ….po roce nám dal vyúčtování s tím že se má doplatit dluh který vznikl doplatek na elektřině ,ale neexistuje že my jsme projeli tolik kWh za rok .Mrazák který mu jel v baráku chce zaplatit po nás taky ,proto se ptám co má zaplatit nájemce jaký položky ve vyúčtování jestli i vedlejší nebo jak to je? Anebo má nájemník zaplatit projety hodiny vykratit je cenou za kwh ? Dekuji za odpověď

  • Martina

    říká:

    Dobrý den ,majitel mi nedolozil řádné dokumenty ,pouze část dokumentů,A podle toho si to nemohu sama ani spočítat nebo ověřit mám pocit že jsou í upravené. Jedná se nám totiž o vyúčtování za půl rok.a už dávno propasl 4mesicni dobu kdy mi měl předložit dokumenty a další 4 měsíce také už proběhli kdy měl vyrovnat příplatky.jak mám postupovat dal prosím?další věc je ta že ve smlouvě máme ujednáno záloha na elektriku měsíčně 500kc a majitel posílá 420kc.dle mého je to podvod. Jak mám postupovat jsem odhodlána podat í trestní oznámení za podvod. Dekuji za vaši odpověď

  • Tereza

    říká:

    Dobrý den, do dnešního dne nemám od pronajímatele bytu vyúčtování za minulý rok. Vím že vyúčtování musí být dodané nejpozději k 30.4.dalsiho roku. Jak mám v tomto případě postupovat? Od majitele nemám žádné informace a na výzvy reaguje tím, že už má vše připravené jen to není sepsáne. Existuje nějaký paragraf nebo doklady který mu mohou poslat s tím, že po něm chci 50 Kč za každý den navíc, kdy vyúčtování nedodal? Děkuji

  • Jitka

    říká:

    Dobry den chci se zeptat je konec mesice a majitrlka predchoziho bytu mi nedala jeste preplatek a ja ho potrebuju.ale kdyz pisu tak nereague .co mohu delat vsichni rikaji ze to ma odeslat do komce cervence ale je vilend a novy majitel na mne tlaci s najmem a ja na nej nemam protoze mi stale nedala preplatky lrosim pomozte a poradte co mam delat.dekuji

  • Kristýna

    říká:

    Dobry den, chci se zeptat, jak mam postupovat v pripade, ze nam majitelka bytu nechce dodat vyuctovani sluzeb. Pouze se vyjadrila, ze vse bylo „sul nul“ a na me urgence o vyuctovani nereaguje. Jsme v podnajmu od 15.7.2015, takze vyuctovani za toto obdobi (rok 2015) jsme, jestli rozumim dobre, meli dostat v roce 2016. Problem je v tom, ze ted nam podnajem ukoncila (podle smlouvy konci 15.4.2017), a ja se obavam, ze z ni vyuctovani nedostaneme. Jak mame postupovat pri vymahani dokladu? A jak to bude pripadne s vyuctovanim za 2016 (to pravdepodobne jeste nema) a za 2017? Kdyz budeme bydlet jinde, pochybuji, ze z ni jeste neco vymamime. Dekuji za odpoved

  • zuzana

    říká:

    mam ve smlouve castku na ikaso 3000kc–voda elektrina topeni,ale majitel mi nechce rozepsat kolik za co platim,muzu pozadovat rozepsani a musi mi vyhovet,kam se obratit dekuji

  • Igor

    říká:

    Odpovida tady nekdy na dotazy? :(

  • patrik

    říká:

    Dobrý den. Platili jsme se zenou zalohy za sluzby každý měsíc pravidelně po dobu 4 let. po vystehovani si majitel vzpomněl že máme nedoplatky na zálohach za dane obdobi 30 tisic kc. navic neni ochoten vyuctovani dolozit a vyhrozuje zalobou. jak mam postupovat? nejspis mi nezustava nic jine nez se obratit na pravnika. dekuji.

  • Sebastian

    říká:

    Dobrý den.Platim zalohy na sluzby každý měsíc pravidelně po dobu 3 let.Ted si majitel vzpomněl že mám nedoplatky na zálohach za obdobi 2013,14,15.Nemam dostávat vyúčtování každý rok?Mám možnost se tomu bránit?Dekuju.Sebastian.

  • David

    říká:

    Dobrý den. Pěkně napsáno. Mě by zajímalo jak se správně podle zákona provede vyúčtování pokud se bude jednat jen o část zúčtovacího obdobý? Děkuji Václavík

  • Alena Zerrichová

    říká:

    Dobrý de, zajímalo by mne,kam se máme obrátit,když nám majitel do dnešního dne nezaslal přeplatky za r. 2013,pouze jakousi zálohu a na zbytek peněz stále čekáme. Nepomáhají žádné urgence,ani u majitelů ,ani u správce,který tuto společnost jako správce zastupuje. Děkuji. Alena Zerrichová

Zanechat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *