Pravidla zvyšování nájemného v pronajatých bytech

Rok 2013 přinesl konec regulace nájemního bydlení v České Republice a s ním čistě smluvní nájemné. Jeho výše je od té doby tedy pouze výsledkem dohody mezi pronajímatelem a nájemcem. V případě, že druhá strana s navýšením nájemného nesouhlasí, rozhoduje soud. V roce 2014 začal platit nový občanský zákoník, který pravidla pro zvyšování nájemného dále upravuje.

Přímo v nájemní smlouvě může být dohodnut způsob, jakým bude ke zvyšování nájemného docházet. Stejně tak v ní může být zvyšování nájemného zcela vyloučeno. Sice si neumím představit praktickou situaci, ve které se majitel bytu dobrovolně možnosti zvýšit nájem vzdá, ale možné to prostě je. Každopádně se dá říci, že řešit případné úpravy nájmu přímo ve smlouvě je vhodný způsob, jak předejít budoucím sporům.

Pokud nájemní smlouva žádnou dohodu o změně nájemného neobsahuje ani není možné se na ní domluvit, musí pronajímatel případné zvyšování nájmu řešit písemným návrhem zaslaným nájemci a čekat na jeho souhlas. V takovém případě lze navrhovat zvýšení nájmu pouze jednou za rok (nejdříve po uplynutí 12 měsíců od posledního zvýšení) a nové navýšení nájemného nesmí v součtu se zvyšováním nájmu v posledních třech letech překročit hranici 20 %. Zároveň nový nájem nesmí být vyšší než je v daném místě a čase obvyklé pro srovnatelné byty.

Nájemné obvyklé v daném místě a čase

Znalost této hodnoty bude u zvyšování nájmu klíčová. V případě, že nájemce nebude s návrhem pronajímatele souhlasit, vystavuje se riziku.  Nájemné, které mu následně vyměří soud, totiž může být i vyšší než původní požadavek pana domácího. Soud by k návrhu totiž vůbec neměl přihlížet a prostě vyměří nájemné, které je obvyklé v daném místě a čase.

Ke zjištění srovnatelného nájemného v daném místě se použije buďto znalecký posudek nebo výše nájmu z minimálně tří srovnatelných nájemných. To by mělo znamenat, že se k výpočtu použije nájemné v bytech srovnatelné obytné hodnoty s nájemníky, kteří mají srovnatelná práva a povinnosti. Nestačí tedy vzít v potaz nájemné ze zhruba stejných bytů v dané lokalitě. Stejně důležité je i kdo a za jakých podmínek v nich bydlí. Celou problematiku řeší “nařízení vlády o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě”. Pokud vás zajímají detaily určování srovnatelného nájemného, najdete je v něm.

V případě, že nájemce není ochoten akceptovat novou výši nájemného, může samozřejmě kdykoliv nájem vypovědět. Volných bytů k pronájmu je na trhu dost. Stačí si vybrat takový, který vám bude vyhovovat.